1.《不动产登记暂行条例》及其实施细则大事记：

   2014年1月12日发改委、中央编办等11个部门联合印发的《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》中提出：“将宅基地和农房纳入全国统一的不动产登记体系，并率先建立不动产统一登记制度”。

   2014年2月28日国务院批准同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度。

   2014年3月26日第一次不动产登记工作部际联席会议在京召开，此次会议指出，要用三年左右时间全面建立不动产统一登记制度，用四年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。

   2015年7月15日国务院常务会议讨论了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，并决定向社会公开征求意见。

   2014年11月24日国务院总理李克强签署第656 号国务院令，公布《条例》，并规定《条例》于2016 年 3 月 1 日起施行。

   2015年6月29日国土资源部第3次部务会议审议通过《不动产登记暂行条例实施细则》，共计108条。

   2016年1月20日国土资源部官网发布了由国土资源部起草、不动产登记的重要配套规范性文件即《不动产登记暂行条例实施细则》。实施细则从2016年1月1日起开始实施。

   2016年3月9日国土资源部部长姜大明表示目前全国不动产统一登记簿册表格统一；依据已经全面落实；信息平台已经试运行；市县两级不动产统一登记的职责和机构的整合，这项工作98%的县已经全部完成。2017年将全面落实不动产统一登记。

 

2.什么是“不动产登记”？

不动产登记，是指不动产登记机构依法把权利的归属、内容以及权利限制、提示等法定事项等记载于登记簿的行为。 

 

3.《条例》出台的背景是什么?

《条例》已经于2015年3月1日起施行，回顾整个立法过程，可谓是“千呼万唤始出来”。早在《政府职能转变与改革方案》中，建立不动产统一登记制度就已经成为了这届政府的重要工作内容之一。 

党的十八届三中全会提出全面深化改革，尤其强调经济体制改革的目标是要让市场在资源配置中起决定性作用，对于市场经济的法律规则提出更高的要求。而党的十八届四中全会进一步强调依法治国、重大改革都要“于法有据”、行政机关要依法行政。《条例》应运而生，与此是分不开的。《条例》的出台，对于厘清不动产交易中市场与政府的关系、规范登记机构依法行政、切实维护权利人合法权益，具有十分重要的意义。 

 

4.《条例》和《细则》制定的法律渊源是什么？

一、《条例》的立法依据为《物权法》第10条第2款 

◆《不动产登记暂行条例》 

第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。 

在物权法起草过程中，不少学者就主张建立统一的登记制度，并由物权法对此作出规定。但是，立法者考虑到不动产统一登记首先涉及行政机关的职责整合，因此将该问题交由单行立法或者行政法规解决，更加合适。尽管不动产登记属于民事基本制度，依据《立法法》第8条，民事基本制度只能制订法律，但是该法第9条亦规定，如果尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规（但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外）。因此，《物权法》对统一登记范围、登记机构和登记办法可以授权国务院规定，故此，该法第10条第2款该款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 

二、《细则》的立法依据是《条例》第34条 

◆《不动产登记暂行条例实施细则》 

第一条为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。 

《条例》只有35条，极为精炼，诸多规定都非常原则，语焉不详。一些规定甚至是简单地照搬照抄《物权法》，令人扼腕叹息。有论者言，《不动产登记暂行条例》条文精简之弊，不足为虑，因为是“暂行”，将来及时修订便是。对此，笔者不以为然。毕竟，在我国立法中有“暂行”数十年而未修改者，如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例自1990年5月19日颁行至今，已经暂行了25年仍未修改。焉知《不动产登记暂行条例》能逃此厄运？不动产登记法属于程序法，程序法要求规定的越细致、越具体，就越有可操作性。显然，35条是无法解决不动产登记中的实际问题的。有鉴于此，《条例》第34条规定：“本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。”也就是说，《细则》是对条例规定的细化，其可以对条例中规定的非常原则、抽象甚至没有规定的内容作出具体的补充和规定。 

 

5.制定该《条例》和《细则》的目的何在？

《条例》第1条和《细则》第1条都是对立法目的和立法依据的规定。依据《条例》第1条，立法目的在于：整合不动产登记职责、规范登记行为、方便群众申请登记以及保护权利人合法权益。《细则》第1条明确的立法目的也是四项，即规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益。事实上，整合不动产登记职责、规范登记行为以及细化不动产统一登记制度，最终的目的都是为了方便群众申请登记，保护不动产权利人的合法权益，维护不动产交易安全。 

 

6.制定该《条例》的必要性?

进行不动产统一登记，其功能主要体现于三个方面: 

一是保护权利人的合法权益。登记就意味着国家对不动产权利归属和内容依法予以确认。在权利受到侵害或者被征收、征用的情况下，便于权利人获得法律救济。 

二是维护不动产交易的安全。在进行不动产交易时，买方只需要查询不动产登记簿，就有理由相信登记簿记载的就是真实的权利状况，其据此进行的交易要受到法律保护。这就为不动产的市场交易提供了根本保障，实现了当事人的合理预期。 

三是为当事人提供方便。过去办理不动产登记需要到不同部门，而且每个部门都有自己的一套登记办法。从这个角度来讲，有必要把各种不动产登记统一起来，以方便群众。 

 

7.《条例》对于整合不动产登记有何作用？

整合不动产登记职责是我国不动产统一登记过程中最关键的任务。《物权法》第10条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”要实现不动产的统一登记，前提条件就是不动产登记机构的统一，即将原来分属于不同部门负责的不动产登记职责整合起来，由一个部门负责。 

将“整合不动产登记职责”作为立法目的之一，正是《条例》为贯彻落实《物权法》以及《国务院机构改革和职能转变方案》的要求而作出的规定。为了实现这一点，《条例》第6条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。” 

 

8.《条例》有哪些亮点值得我们关注?

一是统一登记本身。不动产统一登记实现了登记机构、登记依据、簿册权证、登记信息平台“四统一”，为人民群众办理不动产登记、维护其合法权益提供了充分的便利和保障。登记依据或者说登记基本程序的统一，意味着各种不动产登记行为都要适用统一的规则，充分体现了依法行政的要求，对于规范登记机构的行为，进而规范市场，厘清政府和市场的关系具有很重要的意义。信息平台的统一，则为提高行政效率、推动相关改革的深入进行提供了扎实的技术基础。 

二是明晰了登记机构的审查职责。不动产登记本质上是不动产物权变动的公示方式，是当事人将其不动产物权变动的意思表达出来，登记机构对其审核后将之记载于登记簿的行为。因此，不动产登记法规的核心是登记机构的审查职责。而《条例》对登记机构的受理、查验、实地查看和调查等作出了比较详细的规定。 

三是明确了对登记资料的依法查询和利用的规则，明确了不动产登记过程中各方的法律责任。 

 

9.与公开征求意见稿相比，《条例》有什么具体变化?

主要体现在以下几个方面: 

第一，增加了《条例》第3条，对于不动产登记的类型做了列举，指出：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。” 

因为《条例》本身只有35条，很多内容需要实施细则进一步规划，《条例》对各个登记类型做了提纲挈领的列举，为将来制定实施细则，进一步完善相关规则奠定了法律基础。 

第二，对不动产登记人员提出了原则要求。《条例》第11条强调:“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。” 

不动产登记是一个专业性、技术性很强的工作，国外有不动产登记官制度，不动产登记官与法官、检察官、律师一样，属于法律职业共同体。现在对不动产登记人员提出要求，为其正规化、专业化、职业化建设提供了制度保障，对保证登记行为的准确性，提升登记质量起到了重要作用。 

第三，增加了对登记错误的赔偿责任。《条例》第29条规定:“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。” 

在过去，登记机构到底应承担什么样的责任是有争议的。有人认为，要按照国家赔偿法赔偿，也有人认为，应该负特殊赔偿责任，或者说无过错责任。实践中主要通过国家赔偿来处理。但《条例》这一规定恐怕排除了国家赔偿。至于应当如何操作，需要做进一步的研究。我们认为，如果登记机构承担的不是一般的国家赔偿责任而是无过错的赔偿责任，则在加重登记机构赔偿责任的同时，更有利于保护真正权利人的利益。但有必要建立相应的错误赔偿基金，以分散登记机构的风险。 

 

10.《条例》规定的不动产登记能不能成为反腐利器？

有不少贪腐官员可能囤积了房屋，但他是否急于抛售，主要是由反腐力度所决定的。 

讲到不动产统一登记，是不是会影响到房价？无非就是说它会不会影响到供求关系。 

《条例》明确规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。也就是说，并非什么人都可以查询，只有为了维护交易安全，涉及到产权状况的时候，才能去查。 

反腐是非常必要的，但登记查询必须依法进行。个人的财产状况属于隐私范围，允许“以人查房”，意味着对隐私的侵害或限制。有人不适当地把登记查询和反腐联系起来，甚至将不动产登记制度和官员财产公示制度结合在一起。其实两者是两个不同的制度。但在法律对官员的财产公开义务进行规定之前，其仍然属于个人隐私的范畴，不可能允许其他人随意进行查询。当然，按照现行法律，有关机关依法侦查或者调查时有权进行查询，登记机构也负有协助的义务。而依法查询的要求，并不影响反腐败斗争的开展。 

 

11.《条例》中的不动产登记是强制还是自愿?

房屋登记本肯定是自愿的，物权法中已很明确。《条例》虽然没有直接写明，但其内容充分体现了依申请登记或自愿登记原则。 

对于已经拿到房产证的人，是否还需要重新登记这一点，《条例》明确规定:“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。” 

也就是说，已经拿到房产证的人不需要重新登记。当然，将来要把这些不同部门的登记信息逐步统一起来，也要采取措施吸引权利人逐步把现有的房产证、土地证等，替换成统一的不动产权属证书。 

 

12.《条例》的出台与征收房产税关系几何？

客观上说，不动产统一登记以后，如果将来征收房产税的话，确实可以为其提供一个更为方便的信息平台。但是这并意味着《条例》的出台与房产税的征收之间有着必然的联系。不动产登记制度旨在维护交易安全、保障权利人合法权益，并非房地产市场调控的工具，也不应把不动产登记看成税务机关征税的手段。因为如果只是考虑征收房产税的话，现在的房屋登记本身已比较完备，只要把全国房屋登记信息联网即可。事实上，目前上海、重庆已有房产税的试点。这充分表明，没有不动产统一登记，并不影响房产税的征收。所以，不动产统一登记主要是为了方便群众办理登记、统一登记规则，与房产税的征收没有必然的联系。 

 

13.《条例》的施行会不会带来房地产“降价潮”？

不动产统一登记后，客观上会为开展反腐败斗争提供更为便利的条件。但《条例》本身与反腐并没有直接的关系。官员抛售房子，可能与官员财产公示制度的建立、与反腐力度的加大更具相关性。而《条例》的直接目的在于规范登记行为，而房地产价格是由市场来决定的。因此，单纯的不动产统一登记，不可能导致房地产市场出现“降价潮”。 

 

14.《条例》如何实现方便群众申请登记的诉求？

方便群众申请登记是我国不动产统一登记的重要立法目标之一。这里的“群众”应当理解为所有申请不动产登记的民事主体，包括自然人、法人、其他组织等，不限于自然人。在《条例》和《细则》颁行前，无论是不动产登记依据、不动产登记机构，还是不动产登记簿册和信息平台，都极不统一，这给广大人民群众申请登记带来了很大的不便。例如，人民群众在买卖或抵押房地产时，需要分别到房屋登记机构、土地登记机构办理房屋转移登记和土地使用权转移登记，跑两个地方，走两套程序，付两次登记费。通过颁行《条例》和《细则》，真正贯彻落实国务院提出的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四个统一”，就能极大地方便人民群众。 

除了通过统一登记机构与登记簿册来方便群众申请登记外，《条例》还在第三章“登记程序”中充分贯彻落实了“方便群众申请登记”这一立法目的，主要体现在： 

第一，为了方便群众申请登记，《条例》第16条第2款要求，不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。这样一来，申请人就可以按照公示的材料目录准备材料并事先填写好示范文本，从而节约登记申请的时间。 

第二，《条例》第15条第1款规定，当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。也就是说，申请人可以自行申请登记，也可以委托他人代为申请登记。 

第三，依据《条例》第17条，不动产登记机构在收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理： 

（1）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人； 

（2）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人； 

（3）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容； 

（4）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。 

《条例》这样规定，就是要方便人民群众，防止一些不动产登记机构的工作人员麻木不仁、随意折腾老百姓，甚至利用登记权力寻租。 

第四，《条例》第20条要求，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，除非法律另有规定。这样可以防止登记机构随意拖延办理登记的时间。当然，具体的每一类登记的时限是不同的，有些登记如所有权初始登记、抵押权设立登记可能复杂一些，需要时间长一些。有些登记时间很短，甚至要求在1个工作日内就完成登记，如异议登记或查封登记。但无论如何，最长也不能超过30个工作日。 

第五，《条例》第21条第2款规定： 

“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。” 

该款与《条例（征求意见稿）》的规定相比，删掉了“相应的”三字。这样做，就是考虑到便民的需要。以往我国不动产登记机构不统一，各类不动产登记机构发放不同的不动产权属证书和登记证明，甚至同一不动产因其权利不同发放的权属证书名称也不同。按《条例》规定，今后将使用名称统一的不动产权属证书和登记证明，不再按照不同的权利来区分不同的证书。 

第六，为了稳定交易，防止给人民群众造成麻烦，《条例》第33条规定： 

“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效” 

 

15.《条例》如何细化不动产统一登记制度？

由于不动产统一登记制度涉及的问题众多，仅仅是《条例》的35条规定不足以作出全面的规定，故此，《细则》使用了108个条文来对《条例》的规定进行细化。 

其一，《细则》对不动产登记中的三大基本原则，即依申请原则、一体登记原则以及连续登记原则作出了规定。 

其二，《细则》对《条例》规定的登记程序作出了细化，明确了申请、受理、审核、调查、实地查看、公告、登簿、证书和证明的发放等各个环节中的具体要求。 

其三，《细则》依据《条例》确立了不动产登记类型，在第三章对首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记的具体适用情形作出了统一列举。 

其四，《细则》分别在第四章“不动产权利登记”与第五章“其他登记”中，对各类不同权利的首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记，预告登记、更正登记、异议登记以及查封登记的申请人及申请材料作出了详细的规定。 

 

16.《条例》如何规范登记行为？

所谓规范登记行为，就是要使不动产登记行为有法可依，有章可循。不动产登记法就是不动产登记程序法，即通过建立科学合理的不动产登记程序，使得无论是登记机构还是当事人，抑或其他国家机关，在不动产登记程序中都能严格按照法律的规定进行相关的行为。规范登记行为具有非常重要的意义： 

首先，规范登记行为是保证不动产登记真实性与准确性的必然要求。在我国，不动产登记具有很强的法律效力。原则上，基于法律行为的不动产物权变动，未经登记，不发生物权变动的效力。不动产登记簿具有推定效力与公信力。如果登记行为不规范，则登记的真实性与准确性难以保障，由此将给不动产权利人的合法权益造成损失，严重威胁交易的安全。 

其次，规范登记行为是不动产统一登记过程中必须完成的任务。不动产登记程序是不动产登记机构进行不动产登记时应当遵循的程序。我国属于单一制国家，全国各地的不动产登记机构在进行同一种类的登记或者对相同的不动产权利进行登记时，应当遵循相同的程序。这就是说，当事人提交的登记申请材料，不会因登记机构不同而不同；登记机构受理当事人登记申请的条件与同意登记的条件，不会因登记机构的不同而不同。但是，很长一段时间内我国的不动产登记程序却极不统一。 

一方面，同一类型的不动产或同一种类的不动产权利的登记类型不统一。例如，《物权法》第180条第1款第5项允许以正在建造的建筑物进行抵押，对于该抵押登记的类型，《房屋登记办法》规定的是在建工程抵押登记，而一些地方性法规如《上海市房地产登记条例》却规定，在建工程抵押应当办理的是房屋建设工程抵押权预告登记（第11条以下）。 

另一方面，同一不动产登记类型的申请材料与登记要求不统一。以新建房屋的所有权初始登记为例，《房屋登记办法》第30条规定，申请人并不一定要提交建设用地使用权证书，也可以提交其他证明自己享有建设用地使用权的证明材料。但是，《上海市房地产登记条例》第19条第1款以及第27条却规定，新建房屋申请所有权初始登记时，申请人必须提交的记载建设用地使用权状况的房地产权证书。 

由此可见，规范不动产登记行为，有助于真正实现不动产登记簿册和登记程序的统一，保证登记的真实、准确，也有利于方便群众申请登记，保护不动产权利人的合法权益。 

 

17.《条例》如何维护不动产交易安全？

安全是法律的基本价值之一。法律上的安全分为静的安全与动的安全。“静的安全乃吾人本来享有之利益，法律上加以保护，系着眼于利益之享有，故亦称‘享有的安全’或‘所有的安全’；动的安全乃吾人依自己之活动，取得新利益时，法律上对该项取得行为进行保护，不得使其归于无效，俾得安全之谓，此种安全之保护系着眼于利益之取得，故亦称‘交易安全’”。 

由于不动产登记簿能够真实、准确地展现不动产上的物权归属和内容，且不动产登记簿具有善意保护效力。因此，不动产登记制度可以有效地维护交易安全。 

首先，由于登记簿清晰准确地记载了不动产上的各类权利，任何希望或正在从事不动产交易的当事人，可以到登记机构依法查询不动产登记簿及相关不动产登记资料，准确、快捷地了解不动产上的权利归属和权利内容，从而既节约了时间，减少实际调查不动产权属的麻烦，也可以有效地防止了各种欺诈行为，极大地提高了不动产交易的安全性。 

其次，不动产登记簿具有善意保护效力（《物权法》第106条），这对于维护交易安全是至关重要的。依据该规则，即便不动产登记簿上记载的物权归属和内容与真实情况不一致，只要权利人、利害关系人没有申请更正登记或异议登记，善意信赖登记簿记载的人就应当得到保护，其可以如同登记簿没有错误时那样取得相应的不动产物权。 

例如，A房屋原为甲乙夫妻婚姻关系存续期间购房买的房产，属于甲乙共有，但是房屋登记簿上记载的所有权人却只有甲。后甲准备与乙离婚，背着乙将A房屋出售给善意不知情的丙。丙在支付购房款300万并办理所有权转移登记后，乙发现了问题，便向法院起诉要求确认甲与丙之间的房屋买卖合同无效。依据《物权法》第106条，善意信赖登记簿的丙应当受到保护，能取得A房屋的所有权，这就是不动产的善意取得制度，也称不动产登记簿的公信力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第11条规定：

“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

加强不动产登记簿的善意保护效力，对于交易安全至关重要。不动产登记簿之所以能够具有善意取得的效力，根本原因在于： 

其一，国家通过设立不动产登记机构并选派专门的人员来办理登记，还通过颁布专门的法律法令（如不动产登记法等）对登记机构的登记行为加以规范，以保证登记簿具有很强的真实性，登记簿上记载的不动产物权归属和内容与真实的情况八九不离十，绝大部分情况下都是正确的。 

其二，考虑到即便尽到最大的努力，登记簿的错误也是无法完全避免的，所以《物权法》第19条还特别规定了更正登记与异议登记，以免及时纠正登记簿的错误并在此期间保护真实权利人的权益。《细则》第五章第一、二节对更正登记和异议登记作出了详细的规定。 

其三，以国家的信用为担保，为因不动产登记簿错误而遭受损害的真实权利人提供救济。即在因登记机构的原因导致登记错误，从而使真实的不动产物权人因登记簿的公信力而丧失权利时，国家对于真实权利人的损害承担赔偿责任。对于确实因登记簿记载错误而给他人造成损害的情形，《物权法》第21条、《条例》第29条就登记错误的赔偿责任作出了相应的规定。 

 

18.《条例》如何保护不动产权利人的合法权益？

不动产登记实质上就是不动产权利的登记，更确切地说，是不动产物权登记。此点从《条例》第5条对于可以依照《条例》的规定办理登记的不动产权利的列举也能看出，全部是所有权、用益物权以及不动产担保物权。不动产物权之所以需要登记，就是因为物权是一种对世权与绝对权，物权的变动应当通过一定方式（即公示方法）向外界加以展示。《物权法》上不动产物权变动的公示方法就是登记（《物权法》第6条），登记可以清晰准确地展现出不动产上物权的归属和内容。不仅如此，作为不动产物权归属和内容的根据的不动产登记簿还具有推定效力（《物权法》第16条第1款），即凡是记载于不动产登记簿的权利，则推定其存在，除非有相反的证据；凡是被从登记簿上注销的权利，则推定其不存在，除非有相反的证据。这种登记簿的权利推定效力对于保护不动产权利人的合法权益具有重要的作用。 

如果没有《条例》《细则》从程序保证登记的真实、准确，不动产登记簿就不可能成为不动产物权和归属的根据并具有推定效力，更不可能起到保护不动产权利人的合法权益的作用。 

《条例》和《细则》中的许多规定，都有助于贯彻落实不动产登记制度保护不动产权利人合法权益的立法目的。例如，《条例》第10条明确要求： 

“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。” 

同时，为了保证登记簿上的记载的真实与准确，《条例》第11条还特别要求“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。” 

再如，对于同一不动产上设立多个权利并申请登记的情形，《细则》第6条规定：“除共有不动产外，同一不动产权利有两个以上主体申请登记的，不动产登记机构按照受理时间的先后顺序办理登记，法律、行政法规另有规定的除外。受理时间以不动产登记机构出具受理凭证的时间确定。” 

这样就能有效地防止受理时间在后的登记申请反而先办理完成登记，从而成为顺序在先的不动产权利的情形，对于维护不动产权利人的合法权益，极为重要。 

 

19.《细则》如何贯彻落实便民利民原则？

《细则》也极为充分地贯彻落实了便民利民的原则，具体体现在以下几点： 

第一，通过信息共享机制确保不动产交易与登记的衔接，方便群众申请登记。在不动产统一登记之后，为了能够更好地衔接不动产交易管理与不动产登记的关系，贯彻中央领导“让信息多跑路，群众少跑腿”的指示，《细则》依据《条例》的有关规定，要求不动产登记机构应当与不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。这样一来，申请人就无须在不动产交易管理机构与不动产登记机构办两道手续，花费更多的时间，不动产登记因此而更加便捷、高效，也能做到更加真实、准确。 

第二，细化每一类登记的适用情形及申请材料，使群众在申请登记时有章可循。一方面，《细则》对每一类具有登记能力的不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记、注销登记所适用的具体情形一一作出了规定。申请人可以非常清楚地知道自己应当申请何种类型的登记；另一方面，就每一类具体登记类型，当事人应当提交的申请材料，《细则》也予以了细化，进行了详细列举。当事人准备齐全相应的申请材料，登记更加方便快捷。 

第三，保证统一登记的平稳过渡，确认原有证书的效力，禁止登记机构强制换证。在我国不动产统一登记之前，我国的不动产是分散登记，即土地、房屋等各类不动产分别由不同的登记机构办理登记。不同的登记机构依据不同的法律和行政法规，颁发给不动产权利人的不动产权属证书。例如，土地登记机构颁发的是《集体土地所有证》《国有土地使用证》《集体土地使用证》；房屋登记机构颁发的是《房屋所有权证》《房屋共有权证》《房地产权证》《房屋他项权证》等；农业行政管理部门颁布的是《土地承包经营权证》《林权证》《草原使用证》；海洋行政管理部门颁发的是《海域使用权证》《无居民海岛使用权证》等。为了更加便民利民，不给人民群众制造麻烦，增加人民群众的负担，《细则》明文规定，在细则施行前，各类不动产登记机构依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。因此，在不动产统一登记之后，广大人民群众依然可以持原有的不动产权属证书直接申请相应的登记，更加便捷。 

第四，改变不合理的规定，简化不动产权属证书的补办手续。对于我国广大人民群众而言，不动产权属证书或者不动产登记证明非常重要，在这些证书或证明遗失、灭失的情况下，权利人都会向登记机构申请补发。然而，在以往的不动产登记实践中，一些不动产登记的规章和地方性法规都要求不动产权利人必须在当地公开发行的报刊甚至是指定的报刊上刊登遗失、灭失的声明。这种规定既无太大的实际效用，也极大地增加了不动产权利人的负担。有鉴于此，《细则》规定，不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，只要由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明即可，无须在报刊上刊登。这样一来，今后权利人在不动产权属证书或登记证明遗失、灭失而申请补发的时候，就无须支付刊登声明的费用，更加高效便捷。 

第五，取消强制公证，降低广大人民群众办理不动产登记的成本。长期以来，在我国分散登记的环境下，不动产登记的成本过高、时间过长广受诟病。例如，不动产尤其是房产登记中登记机构在没有法律依据的情况下，为了避免承担登记错误的责任，强制当事人在房产登记时办理委托公证、继承公证、赠与公证等情形非常普遍。然而，我国目前的公证体制并不完善，公证机构在市场垄断的情形下，对房产公证的收费过高。经常是一件普通的房屋继承公证，公证机构动辄收取数千甚至上万元的公证费。这显然极大地增加了人民群众的负担，不符合便民利民的原则。为了贯彻落实中央领导关于方便群众申请登记的要求，《条例》和《细则》都没有在不动产登记中规定任何强制公证的事项。 

第六，规定由政府负责获取农村不动产权利首次登记的权属来源、调查登记材料，避免增加广大农民的负担。实践中，大量的农村不动产权利如集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权等，都未办理首次登记。在实行不动产统一登记后，这些不动产权利都可以进行登记。但是，为了减轻广大农民的经济负担，《细则》明确规定，市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。对于办理这些不动产权利的首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。也就是说，相关费用无须不动产权利人负担，而是由人民政府有关部门来承担。 

 

20.《条例》实施后面临的问题?

第一，现有的登记机构人员要进行整合。 

第二，这些人员要对新的登记办法(包括《条例》及其实施细则)进行学习。 

第三，有些配套制度还需要进一步完善。 

现在把登记机构和管理机关分开，进一步明晰登记行为和其他行政管理行为的界限，对于厘清政府和市场的关系具有很重要的意义。但如何保证管理机关进行适度合理的管理，如何更好地进行衔接工作，还需要一些配套制度去完善，需要进一步探索和研究。 

也就是说，真正推行起来还需要一个磨合期，我们提出用三年时间全面建立不动产统一登记制度，用四年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。