淄博市2016年度地价状况分析报告

一、城市地价水平及变化趋势

(一)整体地价水平与整体变化趋势

2016年淄博市中心城区城市地价总体水平较去年小幅上涨，商业、住宅上涨幅度较去年有所提高，工业用途上涨幅度与去年持平。

2016年淄博市中心城区综合地价水平值为1153元/平方米，与去年同期相比增长了3.78%。其中商业用途地价每平方米为2159元，地价增长率为3.70%；居住用途地价水平值为1542元/平方米，地价增长率为4.54%；工业用途地价水平值为每平方米为431元，地价增长率为0.47%。其中，工业用途地价水平值最低，居住用途地价水平值最高(具体情况见图1、图2)。

图1  淄博市中心城区地价水平值

图2  淄博市中心城区地价增长率

根据图2，淄博市2016年度地价增长率与去年相比总体呈现小幅上涨趋势，其中综合地价、商业用途、住宅用途地价增长率较去年有所增加，仅工业用途地价增长率与去年持平。

(二)不同用途地价水平与变化趋势

1、商业用途地价增长率略低于综合地价增长率，各级别增长率差距较小。

2016年淄博市中心城区商业用途地价水平值为每平方米为2159元，与去年同期相比每平方米增长77元，地价增长率为3.70%，在各用途中地价增长率仅高于工业。

商业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表1和图3、图4：

表1  商业用途各级别地价水平值和地价增长率

单位:元/平方米,%

 

图3  商业用途各级别地价水平值

图4  商业用途各级别地价增长率

从图4可以看出，商业四级地地价增长率最高，为4.48%，商业二级地地价增长率最低，为2.93%。

从空间分布上分析，(1)老城中心区(主要为一级地和部分二级地包含区域)各项配套设施完善，商业氛围浓厚，商业地产收益稳定，地价水平最高，现有商业资源最丰富，但近三年来该区域新建商业用地供应量较大，随着新供地项目的建成，该区域商业地产出现饱和状态，地价上涨乏力，地价增长率低于三、四级地区域；(2)淄博高新区南部区域(主要为三级地包含区域)是近年来城市重点发展区域，该区域新增成交商业用地较多，已建成或规划的大型城市综合体较多，地价增长幅度较大；(3)四级地所在的城郊结合部，随着淄博市城镇棚户区改造以及高铁新城规划的实施，其区域内配套公共服务设施和城市基础设施不断完善，区域商业繁华度有所提高，同时由于前期地价基数较低，地价增长率反而最高；（4）二级地为主的老城中西区与淄博新区中间地带，由于既不拥有现有商服优势资源，又缺乏未来商服高速发展的规划，市场预期低于周边地区，地价增长率最低。

2、居住用途地价增长率略高于综合地价增长率，各级别的地价增长率相对差距最大。

2016年淄博市中心城区居住用途地价水平值为1542元/平方米，与去年同期相比每平方米增长了67元，地价增长率为4.54%，在各用途中地价增长率最高。

居住用途各级别地价水平值和地价增长率详见表2和图5、图6：

表2  居住用途各级别地价水平值

单位:元/平方米,%

图5  居住用途各级别地价水平值

图6  居住用途各级别地价增长率

从级别来看，一、二级地主要为淄博新区和老城区与淄博新区结合部，该区域公共配套设施齐全，城市的主要资源集中于该地段，居住条件好，前期地价水平水平较高，随着该区域规划项目实施和公共基础设施的不断完善，该区域居住环境进一步改善，今年该区域地价水平仍保持较高增长；居住用途三级地主要为城乡结合部，区域规划项目较少，公共基础设施条件变化较小，区域居住环境变化较小，居住用途地价增长率最低；居住四级地主要位于城乡结合部和城市郊区，随着该区域污染企业逐步搬离，区域居住小区入住率提高，该区域居住环境有所改善，居住用途地价地价增长率居于中游水平；居住五级地位于城区边缘，2016年随着济青高铁淄博北站开工建设、淄博高铁新城规划实施，黄土崖湿地公园的开工建设等一系列有重大影响力工程建设或规划实施，该区域环境和规划发生较大变化，地价大幅上涨，地价增长率最高。

3、工业用途地价地价水平最低，地价涨幅最小。

2016年淄博市中心城区工业用途地价水平值为431元/平方米，与去年同期相比地价增长率为0.47%，在各用途地价增长率中最低，各级别地价较去年均小幅增长，其中三级地地价增长率最高，四级地地价增长率最低。工业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表3和图7、图8。（工业一二级地区域划为工业禁止区，不在本次工业用地监测范围）

表3  工业用途各级别地价水平值

单位:元/平方米,%

 

图7  工业用途各级别地价水平值

图8  工业用途各级别地价增长率

受征地区片价提高、耕地开垦费提高等造成征地成本提高和经济总体形势下滑的综合影响，工业用地基准地价稳中微升，从空间分布上分析，位于城市内部的三级地区域距离城市中心较近，受城市总体规划、产业项目限制、交通限行等因素影响，新增工业用地项目少，地价受成本影响最大，地价增长率最高；工业四级地位于各类开发区范围内，该区域基础设施配套齐全，交通便利，产业集聚程度高，政府招商项目较多，地价受政策影响较大，地价较平稳，本年度地价增长率最低；五级地主要位于四级地外围，区域工业用地地价受招商政策小于四级地，受成本影响大于四级地，本年度次监测地价小幅上涨，涨幅在三个级别中居于中间水平。

二、城市楼面地价与房价对比分析

(一)楼面地价与房价比值

根据淄博市城市地价动态监测数据和中国指数研究院、中国指数研究院数据信息中心公布的百城住宅价格指数。2015年末淄博市居住用途楼面地价与房价的比值为19.44%，2016年四季度淄博市居住用途楼面地价为1186元/平方米，截至2016年11月末淄博市商品住宅平均售价6028元/平方米，居住用途土地楼面地价占房价比重为19.67%。地价占房价的比例相对较低，有利于房地产市场的持续健康发展。

图9  淄博市住宅楼面地价与房价比较图

(二)楼面地价增长率与房价增长率比较

淄博市历年商品住宅楼面地价增长率、商品住宅房价增长率及其比较情况详见表4和图10、图11。

表4  淄博市中心城区住宅楼面地价与房价增长率一览表

图10  淄博市住宅用途楼面地价与房价柱状比较图

图11  淄博市居住用途楼面地价增长率与房价增长率比较图

2016年淄博市居住用途楼面地价增长率为4.49%,淄博市居住用途房价增长率为3.27%，居住用途楼面地价增长率高于房价增长率。受公共设施规划实施及周边城市地价快速上涨影响，2016年淄博市居住用途楼面地价增长率加速上涨；由于住宅商品房去库存周期持续缩短、供地量减少、公共设施进一步改善，淄博市居住用途房价逐步上涨。与房地产市场总体仍处于低谷相对应，自2013年以来淄博市房价增长率长期低于楼面地价的增长率。（说明：上述数据中淄博市居住用途楼面地价为淄博市城市地价动态监测范围内的监测数据，淄博市居住用途房价为中国指数研究院提供的中国房地产指数系统中的数据，数据样本范围为城区、郊区、以及房地产较为发达的下辖市县。）

三、城市地价与土地市场协调状况

(一)居住用途地价增长率与土地计划供应面积增长率对比

2008-2016年淄博市居住用途土地计划供应面积分别为3214358平方米，4542583平方米，4830400平方米，4783390平方米，4139580平方米，2802138平方米，3155511平方米，2136341平方米，2128250平方米，详见图12。

图12  2008-2016年居住用途土地计划供应面积图

2008-2010年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年增加，2010年-2013年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年减少，2013-2016年淄博市居住用途土地计划供应面积处于较低水平。居住用途土地计划供应面积的变化主要目的是科学调控土地市场，积极发挥计划引导作用，优化国有建设用地供应结构和空间布局，促进经济社会持续健康发展。从近年来居住用地供应面积的变化来看，2008-2010年淄博市房地产市场处于起步阶段，居住用地需求逐年提高，淄博市居住用途土地计划供应面积逐年增加，适应了市场的需要；2010年-2013年淄博市房地产市场处于高速发展阶段，居住用途供地偏大的苗头已经显现，该阶段居住用途土地计划供应面积逐年减少，有利于防止房地产开发过热现象导致库存量量过大；2013-2016年，淄博市房地产市场处于下降期，销售量走低，现房库存处于较高水平，该阶段居住用途土地计划供应面积较低有利于去库存和房地产市场的健康发展。

(二)地价增长率与土地实际供应面积增长率对比

淄博市2008-2016年各用途土地实际供应面积详见表5和图13。

表5  2008-2016年各用途土地实际供应面积一览表

单位:平方米

 

 

图13  2008-2016年各用途土地实际供应面积图

说明：2016年实际供地面积数据统计截止到2016年12月26日。

通过以上对比分析可知：

1、淄博市2016年实际供应总面积较去年减少2.51%，下降速度较去年有所下降，其中商业用途实际供应面积减少4.74%,居住用途实际供应面积减少21.88%,工业用途实际供应面积增加27.59%,其他用途实际供应面积较少21.34%，除工业用途实际供应面积增长外，其他均继续下降。

2、2016年淄博市实际供应面积总体呈下降趋势，实际供应总量、商业用途供应面积、居住用途、其他用途实际供应面积等主要指标均呈下降趋势，工业用途实际供应面积保持稳定增长。造成这种现状的原因主要有：（1）住宅房地产市场仍处于低谷期，商业、居住房地产销售业绩虽有所回升，但市场较高的库存量使得市场做多意愿较低，未来房地产市场的前景不确定因素较多，房地产市场融资受限，开发商拿地热情不高，商业、居住用地实际供应量继续下降；（2）2016年淄博市新增城市基础设施建设和交通、教育、医疗等公共设施建设项目相对较少，本年度建设项目多为利用去年前年供地指标，使得本年度其他用地实际供地面积出现下降；（3）淄博市作为传统工业强市，随着“工业强市三十条”的实施，淄博市规模以上工业主营业务收入、利润、利税继续增长，工业用地需求量随之继续增长。

四、城市地价与房屋市场协调状况

(一)地价增长率与房屋供应面积增长率比较

目前淄博市暂未公布2016年度商品房新开工面积、竣工面积等数据，暂时无法对该两项数据进行对比分析。根据2014年2015年的居住用地供地面积、规划条件和实际建设状况，预计淄博市2016年新建商品住宅供应量仍将进一步下降。2016年淄博市居住用途地价增长率为4.54%,预计居住用途地价增长率将高于房屋供应面积增长率。

(二)地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比

2016年淄博市商品房销售量出现回升，至2016年三季度淄博市全市商品房销售面积和销售额分别上涨29.7%和32.6%，居住用途地价增长率为4.54%,地价增长率与房屋销售面积均出现增长，房屋实际销售面积增长率。

五、城市地价与社会经济环境协调状况分析

(一)地价增长率与国内生产总值增长率比较

2016年前三季度淄博实现国内生产总值(GDP)3280.4亿元，按可比价格计算，同比增长7.6%。其中，第一产业增加值增长4.3%;第二产业增长7.1%;第三产业增长8.4%。地价增长率与国内生产总值增长率呈正相关，地价增长率增长幅度低于国内生产总值增长率。

(二)地价增长率与固定资产投资增长率对比

固定资产投资稳中趋缓。2016年前三季度，淄博市固定资产投资完成1986.93亿元，同比增长13%，增速较上半年加快0.8个百分点。地价增长率与固定资产投资增长率呈正相关，地价增长率增长幅度低于固定资产投资增长率。

(三)地价增长率与城市房地产投资增长率对比

目前淄博市暂未公布2016年度城市房地产投资方面的数据，暂时无法对该项数据进行对比分析。

六、背景情况与未来趋势分析

(一)城市地价变化的背景及存在的问题

1、城市地价变化的背景

淄博市经济转型升级利好因素和发展亮点增多，新旧动能转换换挡提速，产业正在向中高端水平迈进，主要经济指标好于上半年和去年同期，整体经济运行平稳有序、态势良好。

前三季度，全市规模以上工业增加值增长7.4%，增速较上半年加快0.1个百分点，39个行业大类有31个行业增加值增长，行业增长面达79.5%，与上半年持平；207种工业产品中有123种产品产量同比增长，产品增长面达58.9%。规模以上工业产销率达到97.8%，较上半年提高0.2个百分点。企业效益整体较好，重点行业和骨干企业效益继续增长。前三季度，全市规上工业主营业务收入、利润、利税分别增长6.3%、14.4%和8.4%。

前三季度，淄博市实现社会消费品零售总额1553.14亿元，同比增长10.4%，增幅较上半年回落0.2个百分点。限额以上单位商品零售中，基本生活类商品增势平稳。粮油食品类、服装鞋帽针纺织品类、日用品类分别增长12.2%、11.5%、43.5%。文化、居住、出行类代表消费升级换代的产品增势强劲。文化办公用品类增长22.2%，计算机及其配套产品增长7.8倍，家具类增长57%，汽车类增长10.7%。

前三季度，淄博市完成进出口总额381.5亿元，同比增长14.4%，增幅比上半年提高6个百分点，连续7个月保持正增长；其中，出口256.9亿元，增长4.4%，增幅比上半年提高6个百分点，连续3个月保持正增长；进口124.6亿元，增长42.9%，增幅超出上半年5.8个百分点。

前三季度，淄博市实现公共财政预算收入257.35亿元，同比增长8.4%，增速居全省第8位。其中税收收入占财政收入的比重达69.5%，同比提高0.2个百分点。全市国、地税收入合计达392.01亿元，同比增长7.4%。其中，国税收入增长12.8%，居全省第6位；地税收入增长0.6%，居全省第5位。

本年度央行利息率稳定，保持在历史较低水平。淄博市实行相对较宽松的货币金融政策，一定程度减轻了贷款购房者和开发商开发贷款负担，有利于房地产市场持续回暖。

在一系列利好政策的影响促进下，房地产开发市场稳中向好，商品房销售快速增长，前三季度全市商品房销售面积、销售额同比分别增长29.7%和32.6%，去库存周期缩短。

2016年前三季度淄博市国内生产总值保持高速增长，三次产业结构更加合理，工业效益水平居全省前列，消费能力保持高速增长，财政收入快速回升，宏观经济总体向好。良好的宏观经济基础为淄博市地价的稳定奠定了基础；稳定的社会经济环境为地价的稳定提供了保障；遍布全市的民生工程和公共设施的建设有利于居住环境的改善。基于上述原因，淄博市2016年度地价增速较去年小幅上涨，一定程度上反映了宏观经济发展与地价的关系。

2、存在的问题

（1）商业项目趋于饱和。目前淄博市中心城区投入运营的大型商场、城市综合体有茂业天地、彩世界、乐都汇、银泰城、新玛特、万象汇、大润发、淄博商厦、利群购物广场、义乌小商品城等，总建筑面积超过160万平方米，人均商场建筑面积超过2平方米，加之宏程国际、侨丰国际都会等在建项目，人均商场建筑面积近2.5平方米，超过国际上流行的一般人均1.2平方米的标准，商业地产趋于饱和。

（2）部分区域住宅房价上涨较快。随着淄博新区金融中心、文化中心、新区景观水系、齐盛湖公园等设施相继投入使用，柳泉中学、齐盛学校、马尚九年一贯制学校、重庆路小学、齐悦实验小学、淄博市中心医院西院区、淄博妇幼保健院新院区等建设投入使用，太平洋在线服务中心、大型城市综合体宏程国际等开工建设，淄博新区公交枢纽工程规划建设，淄博新区集中了淄博市最好的公共设施和基础设施，使得该区域居住环境发生较大变化，区域内房价涨幅高于其他区域，如齐悦国际项目部分楼座本年度每平方米单价上涨约1000元。

（3）去库存压力依然较大。由于前期库存过大及在建项目的大量竣工，虽然房地产销售业绩好于去年，但房地产库存水平依然较高，且商业物业的库存比住宅更为严峻。

（4）前期土地供应消化缓慢。2012、2013年淄博市土地市场需求相对旺盛，土地供应和成交量不断增加，导致市场存量增加。而消化这些存量需要一定的市场周期，在市场不景气的条件下，土地存量的消化期延长。

（5）房地产市场不确定性增大。2016年随着二孩政策、降首付、契税新政、降准、二手房营改增等政策的实施，淄博市前三季度房地产销售面积和销售额均出现一定幅度的上涨，但随着下半年部分城市房地产市场过于火热，国家未来房地产政策的不确定性增大，未来淄博市房地产市场不确定性增大。

(二)未来地价变化的趋势预测

预计2016年淄博市总体经济形势依然向好，各项经济指标仍将保持增长，国家近期政策倾向于积极解决房地产市场中出现的新问题，土地市场保持稳定发展的可能性较大。

商业用途地价：受“互联网+”影响，人们购物习惯的改变，导致一些实体店经营困难、商业房出租转手率明显加快，引起商业物业投资价值下降，进而影响商业地价的变化；随着振华商厦、彩世界购物广场、佳世客购物中心等停业或转型，淄博市商业地产总体规模过大现象显现，商业地产出现饱和；2016年商业供地项目仍以大面积、高容积率项目为主，将进一步加大商业物业的库存。预计2017年商业用途价格将总体保持相对稳定，大项商场、城市综合体及商务办公业态用地价格将出现松动，甚至下滑。

住宅用途地价：

2016年以来随着国家去库存政策的实施，淄博市住房房地产市场基本面出现好转。

在房地产销售方面，2016年三季度销售面积和销售额较去年同期均出现上涨。

在土地市场方面，2016年淄博市居住土地市场成交量继续下滑，成交价格小幅上涨，其中保障房和棚户区改造供地增速较快，较去年上涨幅度较大。

政策方面，2016年上半年国家出台了各种政策支持房地产去库存化，取得了一定效果，下半年随着2016年一、二线城市房地产市场的快速发展，国家又施行“因城施策”、“一城一策”，对部分城市进行调控。对于三、四线城市预计2017年国家仍将有去库存相关政策出台。

目前淄博市房地产市场仍处于恢复期，土地供应量已有所下降，房屋销售量出现回暖，但淄博市房屋存量仍处于历史较高水平，房地产开发企业拿地意愿较低，市场形势不容乐观，预计2017年淄博市居住用途供地量仍将保持在较低水平。受楼盘品质升级、公共基础设施完善及宏观经济持续发展预期，预计2017年居住用途地价小幅上涨的可能性较大。

工业用途地价：随着工业强市政策的实施，淄博市进入了以结构调整、产业升级为主线的发展新阶段，工业用地需求增加，工业用地优惠政策频出，有利于工业用地市场的稳定。同时耕地开垦费、征地区片价、国有土地使用权出让契税、城镇土地使用税等政策近年来已经落地，对后期地价影响逐步较小，预计未来工业用地价格将保持相对平稳。